契約書を作ろう領収書をもらおう

 2020年8月12日  不動産登記,契約書・合意書・念書

 

契約書を作ろう

領収書をもらおう

 

不動産の売買をして、
登記が終わったからいいや、とばかりに
売買契約書の作成を怠っていると、将来、
とんでもない不測の事態を招くことがあります

脅かしているようですが、まあ、
脅かしているわけですが。

 

つまりほとんどの心配は杞憂で終わるから
結局は無用の心配だったということには
なります

なのにどうして脅かすのかと言ったら
杞憂で終わらなかった人たちからの
ご相談があまりに多いから。です。

全体の割合からしたら、
契約書や領収書がないことによる不利益を
被る人は僅か１％にも満たないかもしれません。

じゃあ、私は、９９％大丈夫なんだわ！
と安心するのは、早計です

間違っています

 

個人というか当事者側からみたら、
問題が起こるか否かは、５０％、
半々の確率です

確率と期待値を一緒にしてるので、妙な感じがするかもですが
そのあたりは、そこまで期待しないでほしいです。
よくわからないので。

まあ、将来へ向けて不安材料は少ないほうが
精神衛生上よいのでは？という提言です

契約書は作りましょう。

 

お金を払ったのなら、
（たとえ銀行振り込みでも）
領収書は貰いましょう

 

売渡人が死亡したあとで、その相続人から
あそこを売ったという話は聞いていない
貸しただけと聞いている。買ったと言うなら
契約書を見せてもらおう。
金を払ったと言うならその証拠を
見せてもらおう、と言われたとき。

そんなときでも売買契約書と領収書があれば
怖いものなしのはず。

 

ご注意；領収書はお金をもらった人（売主）がくれた人（買主）に対して発行するものなので、基本、お金を受領した側（売渡人）には、自分の方に証拠は残らないことになります。発行した領収書のコピーか控えを取っておくのをお忘れなく。

 

 

仲介の人がいれば。

 

不動産の売買をする際に仲介人（または仲介業者）が入ることは多いです

この人達がいれば、きちんとした資格に基づいてその業務に携わっているのであれば、そもそも契約書と領収書は、その人達が必ず作成してくれます。

内容は必ずしも１００％の出来ではないかもしれませんが、まずは、作成してあるだけで９５％、OKと思います

売買契約書
誰が、誰に、何を、いつ、いくらで、
売った

最低限これだけ書けば、OKです（無いよりマシのレベルであっても。ともかくそれだけで全然マシなのです）

領収書
誰が、誰から、いつ、何の対価として、
いくら領収した

これだけで、ほぼ、完璧。できれば、
対価の全額なのか一部なのかがわかるように

売買契約書がきちんと作成されていれば全額なのか一部なのかは突き合わせればわかりますが、契約書が作成されていないときは、この部分があった方がよいです。

 

仲介が、いないとき

 

ですが、仲介者が存在しない売買もよくあります

 

当事者が知り合いであるとか、
物件価格が僅少、わざわざ仲介を頼むほどではないとか、
片方が腕に覚えがあるので仲介は不要であると主張しているとか、

そんなような理由から
売主買主だけで不動産売買を行うことがあります

当方には、こうした仲介不在のときに、

・契約書はないけど登記だけしてほしい

とか、

・登記はあとで頼むから契約書だけ作って。

 

というようなお客様がけっこう多いです。

 

１　登記だけで契約書はいらない、と主張するお客様には、契約書作成の必要性を納得していただき、お作りします。
もし、どうしてもそんなものは不要である、というときは、領収書をこちらで準備し、詳細を書き込みます

将来のためにです

２　契約書だけで登記はそのうち。というお客様も、登記がいかに重要なことであるのかをご説明するとだいたい納得して登記をする方が多いです。

それでも絶対したくない、という方もいますが、それでは将来に禍根を遺すことになります

ですが、

当事者がそれを選択した以上（どう考えても登記をしない選択は多くの場合あり得ないわけですが。たとえ、高額の登録免許税を負担したくないが故であったとしても。）無理強いするわけにもいきません。

こちらの知識と経験のすべてを動員して説明して、それでもNOというのであれば、その意志を尊重せざるを得ません。

ただ、本当にその方の自由意志であればよいのですが。

 

そもそも登記をしない理由というのは何なのでしょう？

買受人が登記を躊躇するのは、誰かに転売しようとしている、（以前は、そのような言わば中間を省略する形での登記が商慣行としてよくみられました）家族にそれを知られたくないなど。あとは、高額な登録免許税を負担するのがいや、とか。

売渡人がそれをしぶる場合は、（わりと深刻な事情があることがほとんどです要注意！）本人のふりをしているが実は本人ではない、名義を貸しているだけなのに知らぬふりをして売ってしまえと思っている、家族に内緒で売ろうとしている、二重売買とか良からぬことを企んでいる、など。いずれにしてもあまりよいことは考えられません

実際に農地などであって、農業委員会の許可なしでは、登記が不可能であることもありますが。
ただ農地売買であっても売買代金の全額の授受がなされてしまうのであれば、仮登記くらいは、つけたいものです。

 

 

当事者にはそれぞれ言い分があって、
そのこと（登記はしない）を選択しているわけですが。

 

これらとは異なり、
登記をしない。のではなく、登記をするつもりがあっても直ぐにはできない、ことがあります

３　合意が成立し、契約書は作ってないが
お金の支払は完了。これから登記をしたい
なのに、書類がそろわない！

これは、
大至急で、
ともかく
売買契約書だけは作りましょう。

このようなとき、へたをすると
領収書の作成もされていないことがあります

当人同士は殆どの場合、この事案の危険度に気がついていません。

つまり、

登記は書類さえそろっていれば、ある意味
かんたんです

簡単ですが、
その書類というのが、
揃わないときはとことん、
揃わないものなのです。

 

売買の登記書類がそろわないパターンは次のようなものです

 

買受人

こちらは、住民票だけ取得してもらえばよいのですが、住所が遠方だったりすると時間がかかることがあります。
または、新しい（買ったばかりの建物）住所に住民登録をしてから、となると多忙だったりするとすぐには手続きができないこともあります

 

売渡人

こちらは、すぐにできない理由が山程あります

・印鑑登録をまだしていない

・実印は気に入ったものを彫らせたい

・権利証が入っている貸し金庫の鍵をもっている息子が海外出張中または入院中で開けられない

・権利証は紛失した

・登記が従前の住所のまま。
住所の変更登記が必要なのだが、
３０年も前にした登記なので、なかなか
繋がりのわかる書類が整わない

・本人が遠方住まいなので、郵送で
やり取りをしているが、多忙で書類が
そろえられない

・実は本人は認知症！！
成年後見人の選任が必要。
これはたぶん、代理人だけで登記が可能と勘違いしていたということです。

 

このように、

売買代金全額の授受が完了しているのに
様々な事情で
しようと思っても登記ができない、
登記までに時間がかかることが予想される

にも関わらず、

売買契約書は作成していない

 

なんということでしょう。

 

これで、どちらかに何かあったら、
どちらかというよりも、売主側に何か
あったら、買主は登記をしてもらうには
最悪、裁判をしなければなりません。
もっと最悪なのは、書証（紙の証拠）が
何もなかったら、その裁判で勝つことが
出来ないかも知れないのです。

 

つまり、

売主が事故で、急死、とか。の場合に。

亡売主の代わりに相続人全員から登記の
書類を預かる必要があります。

それぞれの、印鑑証明書と委任状と
登記原因証明情報（いずれも実印）そして
亡売主名義　の権利証

ですが。

この売買を相続人が知っていて協力してくれれば何の問題もありませんが、もしそれが、寝耳に水というか初耳！ということなら、どうでしょう？

たとえ売買契約書を見せて説明したとしても
すぐには信用してもらえないかも知れません

それを、

契約書も、領収書もないとしたら、
どうですか？

おそらく、「証拠を見せて。」
と言われるはずです。

たとえ裁判に訴えても、
証拠を出せなければ、
勝てる見込みは限りなくゼロです。

 

代金の授受が終わっているのに、
登記まで時間がかかりそうなら、
売買契約書に署名捺印だけでもしてもらいましょう。

 

暑いせいか、最近、
立て続けに何件かこのパターンの、
売買契約書をお作りしました。

アブナイですよ。

 

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