配偶者居住権、登記は誰が？

 2020年3月1日  不動産登記,相続・遺言,契約書・合意書・念書

配偶者居住権とは？

登記は誰が？どのように？

2020年４月１日施行です

 

配偶者居住権とはそもそも何？

 

・配偶者居住権とは、
配偶者の死後、死亡時に居住していた建物を
無償で使用収益できる権利のことです

 

・配偶者居住権を設定できるのは
建物だけで、土地は対象外

 

・配偶者居住権は、原則として、
遺産分割協議または、遺贈によってのみ
発生します

話し合いがつかなければ、
家裁の審判や調停によることもあります

 

・長期と短期の区別がされていますが
法的には配偶者居住権といえば、
長期のことです。

ちなみに配偶者短期居住権は、
登記は必要ではなく、というか、
登記する方法も意味もなく、
ざっくり言えば、
それまで居住していた建物に、
当分の間（最短でも６ヶ月）
無償で住み続けることができる
という権利です（民法1037条）

 

○　そもそもその前に大事なことが！

 

被相続人　夫　A
相続人は　妻　B子
子　C太郎　　　として

 

・もしも、
建物がAとC太郎の共有名義だったとしたら
設定できません。

しかしながら、
AとB子の共有であれば設定はできるので、
配偶者居住権を設定したいときは事前に、
C太郎持分をAかB子のどちらかに
移転しておくべきでしょう。

・また、
相続開始時B子がその建物に居住してないと
設定はできません（民法１０２８条）

 

○　で、登記が必要なのか

 

登記をしないと、
所有権者に対抗することができません。

 

登記をしましょう。

誰かに売られてしまったり、
差押をされてしまったら、
もう手遅れかもしれません。

この点、
配偶者短期居住権とはまったく違うので
ご注意ください

 

つまり、

遺産分割の結果、
妻B子が配偶者居住権を取得した、と
ひと安心してる間に、
建物の所有者C太郎が勝手にそれを
売ってしまったら
アウト（民法１０３１条）ということです。

 

または、C太郎に全く悪意がなくても
借金があったら、債権者から差押をされ、
最悪の場合、競売にかけられ、
C太郎は所有権を失います。

B子はそもそも
登記が全くされてない状態なので
住む家を失ってしまうことになります

 

借地借家法では、
そこに住んでいるだけで権利は守られますが
配偶者居住権は
住んでいるだけでは守られません。
その旨の登記が必要です。

 

○　具体的な登記の方法

 

なんと新所有者の協力が必要です

 

Aの死亡後、
遺産分割協議によって、
または、
Aの遺した遺言書（遺贈する）によって

B子は配偶者居住権を取得
C太郎は、不動産の所有権を取得した場合　　

 

 

登記はB子とC太郎の共同申請になります

 

ということは、まず、

C太郎への相続登記が完了していないと
配偶者居住権の登記はできないことに
ご注目ください。
もしも二人の仲が
良好なものではなかったとしたら
危ないかもしれないです。

 

 

・万が一、
C太郎が居住権の登記に協力しなければ
登記をすることはできないことになります

 

遺産分割協議の際に、
居住権設定のための書類を用意しておいて
一緒にもらっておくのが
よろしいかと思います

あとで、と言われて
そのまま待っている間に
誰かに売却されてしまったら
どうにもなりません。

 

もしも
一緒に預かることができなかったら
その時は、危ないので、
勝手に第三者に売却等されるおそれあり

弁護士に頼んで
家庭裁判所に対して
仮処分の申請および居住権設定の審判を
申し立てることが必要になるかと思います

 

・なお、B子が建物を相続した場合は
配偶者居住権は設定できません
（意味がないから）

所有権があれば、
住むのも売るのも貸すのも壊すのも
自由にできるからです。

 

○　遺言書による場合

 

・遺産分割協議ではなくて、
遺言で設定する場合の注意

 

１　遺言は
２０２０年４月１日以降に
書かれたものでなければ無効となるので
ご注意ください

その日からこの法律が施行されるためです
さかのぼっては適用されません

 

なので、
配偶者居住権を遺贈したい場合は、
その日付以降に遺言書を書き直すか、
または、
その部分のみの遺言書を作成することが
必要となってきます

 

２　文言は

配偶者居住権をB子に相続させる

ではなく、

配偶者居住権をB子に遺贈すると
書くべきとされています。

 

○　その他

 

・配偶者居住権は売却することはできません

・無償で使用収益をする権利だけです

・ただし、所有者の承諾があれば、
第三者に使用収益をさせることができます

・死亡によって原則消滅するので、相続の対象にはなりません

・配偶者居住権抹消の登記は、
所有者から単独で申請できます

 

それだけでは、心配なあなたへ

 

いろいろともめそうな親族がいる場合は
生前に
死因贈与契約書を公正証書で作成して
おくのがよいとされています

 

○　死因贈与契約書

 

・公証役場で契約書を作成します

公正証書にすることは義務ではないですが、私署証書の場合、他の相続権者から、契約の成立時の意思能力について異論が出やすいため。あの頃はもう認知症だったはず、とか言われるらしい

 

・AとB子が公証役場に行き
契約書を作成する

１「次の建物についてAは配偶者居住権をB子に贈与することを約し、B子はこれを受諾した

２「Aは始期付配偶者居住権設定仮登記を申請することにつき承諾をなした」

３「贈与契約の執行者としてB子を指定する」

以上の記載が必要です

 

・公証役場には、

  • それぞれの印鑑証明書
  • 実印
  • 住民票
  • 戸籍謄本
  • 家屋の評価額証明書
  • 登記事項証明書を持参します

    念のため事前に公証人に必要書類を
    確認してください

 

 

○　仮登記をする

 

・契約書ができたら、
「始期付き配偶者居住権設定仮登記」
をします

上記内容の公正証書があれば
妻B子単独で仮登記申請はできます

（登記の書類は必要です）

 

○　死後の本登記手続き

 

Aの死後、
この公正証書と
Aの死亡事項記載の戸籍謄本等があれば
他の相続人の協力無しで、
B子単独での本登記が可能です
（Aの権利証は必要）

 

○　まとめとして

 

この法律が制定されると決まったときに配偶者居住権の登記はもちろん権利者（妻B子）だけで申請できると思っていました。
ところが、どっこい！
所有者の協力が不可欠、ということです
どう考えても納得できないですが。。。

 

どこかで、夫の死後にのこされた妻が子供と不仲なときでも、妻がその家に住み続けることができるように制度設計された、的なことを読んだような気がするのですが。

ですが、

不仲な子供が気持ちよく登記に協力してくれようとは思われません。

 

その場合は、

 

遺産分割協議の時点で
必ず
配偶者居住権設定登記に必要な書類一式を
預かることをお忘れなく。

 

ただ、不仲な子供が自分への相続登記と連件で、第三者への所有権移転登記を申請してしまったら、と考えると恐ろしいです。

 

司法書士がこのような依頼を受けたら、遺産分割協議書の記載と齟齬があるということで受託拒否するはずですが。本人申請が多くなっている昨今の登記事情を考えると、不安は残ります。

 

それを考えると
始期付の仮登記をしておくのが最善策かな
という気がします面倒ですけど。。。