登記を後回しにすると

 2025年3月22日  不動産登記

登記を後回しにすると、あとで数年先などに
大変困ったことになりかねません。

 

契約（調印）を済ませ、代金授受が終われば
ひとまず安心してしまうのは、わかります。

特に、普段、不動産の売買をしていない、
いわゆる素人さんの個人間売買などでは

登記のことはあまり心配していない
というか、そもそも
眼中になかったりするものです。

モノの売買であれば
それで充分かもしれないですが

不動産については、影響が多岐に及ぶので
契約して残金決済が終わったら、すぐに
登記をすることをお勧めします

というか、
決済日の前から
登記の段取りをしておくべきで

いきなりその日のその決済ということだと
いかに司法書士であっても
準備が間に合わない可能性もあります

 

登記が間に合わない

 

残金決済の日、
当事者はおそらく資金の移動の仕方
（現金にするのか小切手か、振込だとしたら
誰が振込費用を支払うのか）や、
領収書の準備等、はたまた
引渡しに備えて不動産の状態を調える
（草刈りをする。残置物のチェック）ことを
考えているものです。

登記のことを心配するのは、
慣れた業者さんと司法書士だけのことは
多いです。

 

という次第で
司法書士であれば見落とすことのない
次のようなことには
通常は注意が向きません

たとえば、

・住所を移転している
（住所変更登記をするために住民票だけでは足らずに
他に戸籍附票や不在住証明書が必要になることも
あります）

・なんと登記名義人は死亡している
（相続登記が未了のままでは売買できません）

・実は、農地
（許可証なしでは所有権移転できません）

・結婚して姓が変わっている
（氏名変更登記のために戸籍が必要です）

 

というような、
その場ではすぐに対応できないことが
生じていないとも限りません。

 

登記しないままだと

 

万が一、準備が間に合わなくて
決済当日に登記が出せなかったとしても
（通常、司法書士が同席していれば
その時点で決済の延期を提言するはずですが）
可及的速やかに登記を済ませることを
お勧めします。まだ取り返しのつく間に。

また
司法書士に頼むのは費用がかかるから
後日にする、というお考えであったら

少なくともできることはしておきましょう。

売買契約書をつくるとか、
領収書はきちんと内容まで書きましょう
（どこの土地の売買代金の一部なのか全部なのか、
あとで分かるように。日付も忘れがち）
相手先（買った人の名前）も忘れがちです。

登記ができない（しない）としたら、
ともかくお互いに記憶が新鮮なうちに
何らかの手を打っておくべきです。

そうしておかないと
取引から数年経過後に
いざ登記をしようとしても、
あとの祭り、となりがちです。

ほとんどの場合は
買った人が、売った人に
登記に協力してくれるように
依頼することになりますが、

契約書は作ったかどうかも定かではなく、
売買代金の領収書もないとなったら、

いざというときにどうすることもできません。

売主から、
追加で登記協力料などを求められたり、

売ったというような事実はない、と
拒まれたり、

もっと残念なこととしては、
売主が本当に売却した事実を忘れてしまい
（認知症ではなくても年を取るとわりとよくあります）
何も知らない第三者に売却し
既にその旨の登記がされてしまった、
というようなものがあります。

さらに最悪なのが、
売却したことを家族の誰もが知らないうちに
売主が亡くなってしまい、
何もしらない相続人に相続登記がなされて、
さらにはそこから第三者に売却される
というものです。
（この相談は多いです）

ですがいずれの場合も
契約書と領収書さえ
きちんと保管されていれば、
争い（または裁判）になっても充分
勝てる見込み（見込みです）は
あります。

協力してもらえない。。

 

登記をしたいのに
相手方が協力しないがために、
登記ができない場合もあります

 

１　売主が協力しない　お金は払ったのに

「登記はいつだってできるから。」
「時期が悪いもう少し待って。」
「今新しい印鑑を作っている」
とか。

なんだかんだと言い逃れのように言い訳をして
結局いつになっても協力してくれないという
かなり悪質な売主が存在します。

こうなってしまうと、このような人が
自主的に協力してくれることは
期待できません。

なのでこのようなことのないように
代金の授受と登記書類の授受は
同時履行が原則です。

どちらかだけが先行することは
非常にマズイです

一刻も早く登記をするべきです。

誰かに売られてしまうかもしれません。

そこまで行かなくても
ハンコ代とか、
管理費？？？？とか謎の名目で
さらにお金を要求されることもあります。

こうしたパターンは、割とあります。

特に、決済に
司法書士または仲介が立ち会わないときは
人の好い買主は騙される傾向があります。

すくなくとも司法書士がその場にいれば
売主の登記書類が１００％揃わないのに
代金授受が敢行されることはないのですが。

どうしても協力してくれないときは
裁判をした方が早いかもしれません。

言い訳をしたまま数か月もたったとしたら
早く何らかの手を打つべきです

売買契約書と代金の領収書があれば、
戦いの準備はOKだと思います

 

２　買主が登記しない　いつまでも売主名義のまま。。

こちらのご相談の方が面倒で、
人に理解してもらえないことが多いです
その分悩みは深いかもしれません。

司法書士を入れずに
当事者間で登記をしようとした場合に
よく聞かれることがある悩みです。

聞いたことありますか？

司法書士が入っていても、
買主から登記はちょっと待って、と言われたら
いわゆるゴーサインが出るまで
登記申請はしないで、待っています

たとえば
今日は日が悪いとか、
あと１か月半は○○の障りがあるので、
登記はダメ。あとちょっと待って
ということですね。

とは言っても
売主から預かった印鑑証明の有効期間は
最大で３か月だし、さらに
登記を出さないでいることの危険性は
変わらないので、いくら何でも何か月も
待っているわけにはいきませんが。


※抵当権の設定と同時の場合は、
買主が拒もうが登記は申請します

 

 

司法書士が入らず
当事者のみで登記書類を
やり取りしているときであっても

通常は買主は登記をしたいものなので、
何日も放置しておくということは
考えにくいものです

 

この場合は
登記をすることによって利益を得る
買主の側、が

登記に協力しないというわけです。
WHYなぜ？

売主が、
「決済後に権利証（登記識別情報通知）と委任状と印鑑証明書などを一式そろえて渡したのに、今年も自分宛てに納税通知が来たので、あわてて確認してみると、名義は自分のままで、変更されていない。何かあったのかと買主に連絡してみると、今、多忙でできないからもう少し、待って。固定資産税は支払うから。と言われさらに数か月経過しても名義を移す気配もない（登記するには新しい印鑑証明書が必要なはずなのに、連絡がない）」と困惑するものです

 

たまに、このような売主さんから
ご相談を受けることがあって、結局

買主は土地を買っておそらく
第三者に転売目的だったところ
その目論見が外れたので
様子見をしてるのではないか、という
意見もありましたが、結局
どうしても協力は得られず
はかばかしい進展が見られなかったため、

裁判を起こし、勝訴判決をもって

売主単独での所有権移転登記を
果たしました。

 

所有権と登記完了

 

所有権が移るということと
登記名義が変わるということは

同じようですが、同じではありません

所有権は
当事者の意思
（売ります・買います/あげます・もらいます）が
合致すれば即、移転します

（所有権は代金支払い時に移転する、など
条件がついているときはその条件が成就したときに
所有権が移転します）

一方
登記名義は
書類をそろえてその旨の申請をしないと
変更できません

 

なので、残金決済が行われたら
基本的にその場では登記は未了ですが
所有権は移転します。
その場で申請することができても
登記は通常すぐには完了しません

建物を売買したとしたら、即、その場で
火災保険などに加入しないと
その瞬間にも火事になったら、
買った人が不利益を被ることになるわけです。

登記が終わるまでは火災保険に入らないとか、
入れない、と言う人がいますが

入らなければ、
火事になったらアウトです。