農地を買う

 2025年2月26日  不動産登記,豆知識

農地を買う

つまり、

農業をやりたいから
親戚のおじさんから田と畑を格安で
譲ってもらう

とか

地目が畑だけど分譲地にしたいという業者が
いい条件で買ってくれる

とか

何も作ってない畑だけど
それももったいないから駐車場にして
日銭を稼げるかも。

など。など。

このような時、農地以外
（宅地　山林　雑種地など）であれば
当事者の意思さえ合致すれば
好きなように処分が可能なのですが、

登記簿の地目が農地（田や畑など）の場合
農業を保護するために
農地法という法律があって、

その許可がないのに勝手に売買などをすると
法によって罰せられることになります

これが農地法違反です

 

農地法に違反すると

勝手に売買したり、勝手に用途を変えたり
さらには
自分の土地であったとしても
地目が畑の土地に家を建てるとか
すべて農地法違反です

農地法というのは、何となく
香しい牧草のイメージがあって、
ゆるい法律なのかと
お思いの方もおいでですが、
とんでもないことです
（違反すると厳罰があります）

農地法６４条

次のいずれか
・３条４条５条に違反した者
・不正手段により許可を受けた者など

に該当する者は、
３年以下の懲役または
３００万円以下の罰金に処する。

なので、
欲しい農地があるとしたら、これを
売買するためには（贈与でも同じですが）
農業委員会の許可をとる必要があります

 

農業委員会の許可

 

通常は

  1. 許可申請（売主買主双方から）する
  2. 委員会で審議がされて
  3. 許可が下りる

という流れなので

３条許可などで早いときで１か月
時間のかかる許可のときは
数か月を要します

自治体ごとに事情は異なります
これは、茂原市の場合です

また、届け出ではないので
場所によっては
届け出があれば許可不要な農地もあります
その状況によっては
許可がされないことも考えられます

 

自分で相談に行く

 

事前に農業委員会に相談をすれば
このあたりの見込みについては
教えてもらえます

ここは面倒であっても、
ご自身で足を運んだ方がよいです。

仲介業者からは聞かせてもらえない事情
を知ることができたりするので、
一度、相談に行ってみることをお勧めします

農業委員会の窓口で、ずばり

「ここを買おうと思うのだけど
許可は簡単に出ますか」

とお尋ねください

１か月くらい、ということもあり

ここは○○の事情があるので、当分は
５条許可は下ろせません、と
説明されることもあります

それを先に知っていれば
この農地には手を出さなかった、
ということになりませんように。

 

でも、今、この農地が欲しい

さて、諸々の事情で
農業委員会の許可が下りるまで
しばらくかかる、というような状況において

それでもどうしてもこの土地を
自分のものにしたいことがあります

売買（予約）契約をするのはもちろんだけど
手付金を支払うだけでは心配。そうだっ
お金を全額支払ってしまおう！！
そうすればきっと大丈夫！！

という流れはよくあるものです

 

ちなみに、
土地の売買をし、かつその契約書によれば
「代金支払い時に所有権が移転する」という
特約があった場合は、

登記をしなくても（登記が完了していなくても）
売買は有効に成立し
所有権は代金の授受時に移転します

 

このことと、農地の売買を
混同しないように気をつけましょう

農業委員会の許可のない売買は
無効だからです。

 

農地を売って（買って）
売買代金全額の授受が無事に済んだとしても
所有権が移転する　ということはありません

農業委員会の許可のない売買は
無効だからです。

 

その許可がなければ

契約を交わし
代金全額を支払ったとしても
所有権は移転しません