登記終わったのにお金がまだ

 2020年6月26日  不動産登記,契約書・合意書・念書

登記が終わったのに約束のお金がまだもらえない

 

まだ売買代金がもらえてない、ということです。
登記費用が回収できないという司法書士の嘆きではありませんので念のため

 

売買代金はいつ払うのか

 

普通は、このような事例は稀（マレ）です。このようなことがないように、ほとんどの場合は、決済の立会時（登記書類一式と引き換えに金銭の授受をする）に代金の授受をします

 

このように、いわゆる後払いということになったのは、

おそらく、
登記完了後でなければ代金は払えない
と買主が主張し、

売主はその過酷な条件を呑まされた
ということでしょう。

 

そのような過酷な売買にも関わらず、
登記完了したにも関わらず、
にも関わらず代金がもらえない、ということです。

 

そもそも、こうしたこと（後払い）は、一般的ではありません。

多くの場合は、そのような危険（名義だけ変わって、売買代金が支払われない）を回避するために、司法書士という専門職を利用するものです。

 

というのも、

 

登記はすぐには終わらない

 

登記は申請してもほとんどの場合、すぐには完了しないのです

これがそもそもの問題の発端。

すぐにその場で完了させてくれる登記所もあるようですが当職の地元を含めほとんどは違います

そのため、次のようなジレンマに直面するわけです

 

 

登記が完了しないうちは絶対に払わない買主
　　　　　　　　VS
お金を貰わないと、登記書類は渡さない売主

 

買う方は、
先に払って、登記できなかったら困る
　　　　　　　　VS
売る方は、
登記だけされて、お金をもらえないのは困る

 

こうした、売主、買主、の双方に何とか納得してもらえるぎりぎりの線が

司法書士が登記書類一式絶対にこれで、登記を
申請すれば間違いなく登記完了する書類　を預かること
と引き換えに、
買主は売買代金の全額を支払うというもの

それを、司法書士立会の残金決済などといったりします

 

なお、登記とは、その場で司法書士が権利証を作成すること、と思っておいでの買主さんがいます
現場で司法書士が作成した権利証と引き換えに売買代金および登記費用を支払う、というイメージ

ですがそれは違います

登記は、司法書士または誰かが登記所（法務局）に申請してそれを書類上の間違いがないかどうか登記所で確認し、その内容をコンピュータに記録するものです　そしてその結果として権利証（登記識別情報通知）が発行されることになります

 

仲介業者さんが入っているときは殆どの場合、そのあたりの説明は済んでいて納得していただいているのですが、「そんな話は初めて聞いた！いまここで新しい権利証もらえないなら、お金は払わない」という人もいます

その場でお金と引き替えに権利証を持って帰れると思っていたのに、「１、２週間かかります。お金は前払いで。」といきなり言われたらびっくりするのは当たり前です。まるで、私達（売主・仲介業者・司法書士）みんながグルになって何も知らない買主さんを騙そうとしているみたい　スリリングな立会となります

 

さて、

その、登記が完了しないうちは、絶対に払いたくない買主の場合。

登記が無事に完了するとそこでようやく

権利証（登記識別情報）と現金を引き換えるということになるわけです。

 

後で払うといったのに！！

 

ところが、そのような約束をしたのに、さらに、ああでもないこうでもないと、代金を快く支払わない買主がいます。ゴネ得（ごねどく）という言葉をご存知ですか

最初からそのつもりで取引にのぞんだわけではないでしょうが、結果として売主が呆れ果て、それならもう勝手にしろ、というまで、払わない。訴えるとでも言おうものなら、「払わないとは一言も言っていないのに、そんな言いがかりをつけるのは、脅迫するのか！」と絵に書いたような逆ギレをしたり。。

 

こうなってくると、後始末どころの騒ぎではなく、かなり、大変です。

払わない方に合理的理由があるのであれば、それをひとつづつ解消するだけですが、

どうも話を聞いていると、最初から詐欺というか、土地を騙し取る気だったのでは？としか思えないような人もいます

ささいな行き違いであれば、民事調停（双方が裁判所の一室で調停委員を交えて話し合う）でことは足りるかも知れないですが、こうなってくると、裁判です。

民事裁判～不動産のお金を支払え～だけでは足らず、刑事裁判～詐欺罪で告訴～も視野にいれることになります

まあ、ここまでいくのは、あくまで、例外ですが。

 

同時履行が基本

 

少しでも不安を感じる時は、後払いの売買は、やめたほうがいいです。

それは、売買としては、非常にマレな形です。

 

通常の不動産の売買は、
登記書類一式と売買代金全額が引き換えです

 

買主さんを信頼してるし、全く心配などしていないという方は、それに殉じてくださいと思いますが、少しでも心配だったら、やめたほうがいいです。

後払いの売買で、最悪、買主が急死でもしたら、どうしますか？
その時は、その相続人たちの協力が必要となりますが、その協力が得られなかったとしたら？
その時でも裁判をすればたぶん勝てるわけですが、そのような危険性を孕んだ取引形態だということは、ご承知おきください。
アブナイです。

 

売買代金の授受はどこでも？

 

登記書類とお金が同時履行（立会での残金決済）だとしても、お金のやりとりは、決済の場だけでされるわけではありません。

 

・司法書士事務所で書類のやり取りを済ませて、その足で銀行へ行き、現金のやりとり、または振込手続きをする、というようなこともあります

そのあと、売主からの代金受領の一報を待って、登記を申請するという段取りです

・書類のやりとりの前に（司法書士が登記書類確認をまだ全然してない状態）、なんとまあ、すでに売主買主の間で代金の授受が終わってることもあります

または、

・銀行でお金をおろしてから、司法書士の面前で書類のやりとりを済ませてから、仲介業者さんの所または、料亭！？等の一室に移動し、ゆっくり現金を分けたり、決済完了を祝ったりということもあるようです

 

しかし、お忘れなく。

上記はいずれも、当事者感で信頼関係が構築されているからできることであって、必ずしも一般的ではないです。

少しでも不安を感じたら、同時履行で。とおっしゃってください。
司法書士が登記書類を預かって初めて買主が売買代金を支払うのです。
これが一般的です。

 

 

というわけで、どの取引もそれぞれにいろいろですから、必ずしも決済のときにお金が動くわけではないです。

よって、書類確認の際に、

お金（売買代金）はどうなっていますか？と確認するのですが。

ひとつ、失敗が。

「ありません」と言った買主さん

 

「どうなっていますか？」とは、

  • お金もらいましたか？
    あるいは、
  • お金支払いましたか？
  • 事前に振込み済んじゃってますか？
  • お金、これから授受ですか？

 

これらの意味を含めているのですが、

「ありません。」とお答えの売主さん。

 

この時は、私道の持ち分の売買でした。

おそらく価格的にはいくらでもない。
買主負担で測量その他の出捐があったため、その相殺で実際に動くお金はない、ということだと当方は判断しました。

で、後日、その売主さんが泣きついてきて言うことには、「まだ、売買代金をもらえない。どうしたらいいでしょうか。」

 

「決済の時、ない、っておっしゃいましたよね。」とうろたえる私。

 

買主さんにすぐ駆けつけてもらって、説明をしてもらい、ことなきを得ましたが。
売主さんは、今日（決済のとき）はお金は動かないが、後日、登記が終わったら貰えるのだろうと勘違いしていた模様。
買主さんに、諸費用と相殺したことを再度説明してもらい、どうにか納得していただけましたが、一瞬、ヒヤッとしました。

 

お金のことは丁寧にはっきりと確認する

 

お金のことはどうにもはっきりと言葉にして確認しにくいものですが、それ以来、そんなゆるいことを言っていては、とんでもないミスにつながるということにようやく気がついたため、ずばり、聞くことにしました。

・払いましたか？

・貰いましたか。

・上げるのですか

・それはお金をもらわないということですか？

 

「金銭の授受はお済みでしょうか」とか

「代金決済の方は大丈夫でしょうか」などという、
耳ざわりのよい言い回しはナシ、としました。

 

特に高齢の方や普段取引に慣れていない方は
こうした場で何か聞かれると反射的に
「ハイ」と答えてしまうことがあります

おそらく緊張しているため、
よく考えず、よく理解できないままに
「ハイ」と答えてしまうことが
ままあるのです。

 

さて、残金決済はこんな感じ。

 

決済のとき、登記書類（権利証　印鑑証明書　押印済みの委任状など）を司法書士が確認し、これで登記完了に足る書類はOK、のゴーサインをうけて、

  • 買主は決済金（売買の残代金全額）を支払います。
  • 同時に、他の費用も精算します
  • 仲介業者がいれば、その仲介手数料
  • 固定資産税の精算を行うのであれば、その金額
  • 司法書士報酬
  • あればそのほか諸経費（測量代とか、廃棄物処理料とか）

 

すべてをこのタイミングで精算してお金のやり取りを含め、書類仕事（なにかの約束をする、とか、引渡確認書を作成するとか）も完了させます

登記完了後に再度、参集するというのも、二度手間になり、面倒だからです。

また、当事者間において、よい意味で緊張が最も高まっているのがこの時で、すべきことをし、約束すべきことを約束し、このときまでに実行できることは実行し、というのが、この決済のタイミングです

ちなみに、当事者というのは、売主本人（所有権名義人のこと）買主本人（新しい名義人となる人）や、売買仲介人、司法書士、など。およそその取引に関わった人が全員そろうのが、理想です。

 

全員がそろった場があれば、何かの不都合を自分ではなくあの人（この場にいない人）のせいにはできないため、話し合いは、非常に効率よく、互いの思いを交換することができます

これを逃してしまうと、そもそも当時者全員が一堂に会する機会はめったにないので何かの相談するにしても、うまくいかないことが多いです。

それは私のせいではない、それは、あなたの責任だ、というように。あの時、あの人がこう言った、この人がああ言った、というようなことを全員がそろわない場でそれぞれに言い募っても、解決は難しいです。

 

不動産の決済～引渡（ひきわたし）については、問題となるのは、残金の支払いだけではありません。当初の契約では合意されていたのに、いまだに成就されてない約束や条件などがあったとしたら、さらにその部分を明確にして、実現可能性を高める努力をすべきです

だからこそ、この状況で残金を支払って、一件落着としておくことは非常に意義のあることだと考えます。
登記が終わるまで払いたくない、などは、もはや、子どもが駄々をこねているのと同様のわがままである、と思っています（そういうことがないように、司法書士が存在しています）

 

売買予定の方は、お手伝いさせてください

ご相談はどうぞお気軽に。