建物がないのに、登記だけある？

 2018年9月28日  不動産登記,豆知識

建物がないのに、登記だけがあるということは？

 

新築建物の登記ができない

 

質問です

このほど、念願かなって我が家を新築したので、
業者さんのアドバイスに従って
建物の登記をお願いしました。

ところ、数日後、
土地家屋調査士（とちかおくちょうさし）さんから連絡があって、
なんだか、もう、この敷地には建物の登記があるので、
このままだと、新築した家の登記ができない、
と言われてしまいました。

これって、どういうことですか

知ってる限り、この土地に建物はないですが。

 

建物登記だけが残っている場合

 

お答えします

たぶん、ずっと、以前に取りこわした建物の
「登記」だけが、
残った状態なのだと思います。

 

建物の滅失登記

 

この、たてもの登記を抹消する登記のことを
「建物の滅失（めっしつ）登記」といいます。

 

滅失登記をすることによって、
登記記録が抹消され、
登記簿上、この敷地には、
何も建物が存在しない状態となるので、

その結果、

新築なさった家の登記ができるようになる、
というわけです。

 

これは、土地家屋調査士の仕事なので、
その方に「建物の滅失登記」を
お願いするとよいと思います。

 

滅失登記に必要な書類

 

専門外ではありますが、ざっとご説明をしますと、

 

 

必要な書類

  • 所有者の方からの委任状
  • 取り壊し証明（工務店などの業者さんに頼んで取り壊した場合）
    または、
  • 上申書（所有者が、自分で取り壊した場合）
    または、
  • 上申書（自然に朽ちた場合・台風でとんだとか）

 

さて、ここで、所有者の委任状、ですが。

 

亡くなった人から委任状をもらう？

 

この建物を建てたのは、１００年位前の方で、
亡くなってからかなりの年月が
経過しているとします

 

この方からの委任状が必要なわけですが。

 

 

 

相続人（の内の誰かひとり）からの委任状で大丈夫です。

 

その建物を誰の名義にする、という
「遺産分割協議書」があればベストだと思いますが。
（その場合はその方の委任状がいります。）

 

もしそのようなものがなくても、
「相続権を証明する書面」さえあれば
大丈夫だと思います

 

おそらく、登記の名義人は、
先代とか先々代の方だと思います。
なので、

  • その方の死亡事項の載っている戸籍（除籍、原戸籍など）
  • あなたにその方からの相続権があることを証明するための戸籍謄本など。
    以上もあわせて必要になってきます。

建物名義は、知らない人

 

さて、ここで、問題です。

建物を建てた人が、
あなたと全然無関係の人、だったらどうなるでしょうか。

 

滅失登記は、所有者または
その相続人からの申請が原則なのです。

 

 

たとえば、
建物登記が滅失されてないことを知らないで、
敷地を購入してしまったとか。

 

でも、現実に建物は建っていない

 

利害関係人とは

 

知らない人の名義の建物の場合は、
実際に建物がない、のであれば、

利害関係があるので、

利害関係人として登記所に行って、
それらの事情を説明しましょう。

建物滅失登記を、職権（しょっけん）で
してもらうことができるかもしれません。
おそらく、できると思います。

 

職権登記？

 

職権の登記というのは、登記所が
全部自分のところでやってくれる登記のことです。

通常の登記は、登記申請によってしますが、
特別の場合に限って、職権でされることがあります。

 

あなたは、敷地の所有者なので、当然、
利害関係があります。

存在しない建物の登記が自分の敷地上にあるということは、
新築の建物の登記ができないだけではなく、たとえば、
敷地を担保に融資を受けられない、など。
重大な利害関係があるのです。

 

どうして職権でしてもらえるのか

 

なぜなら、建物が存在しないのは、事実だからです。
当たり前ですが、
見ればわかります。というか、
見るだけで、わかります。

 

所有権移転の登記と全然ちがう！

 

建物をAからBへ売買する、というのとは、全然違います。

所有権が移転するときは、
所有者が誰であって、
どのような法律行為によって、
移転するのか、

かなり、登記要件も厳格です。

 

こちらは、見てもわかりません。

見てもわからないので、
所有権移転登記のご依頼を頂いた時は
司法書士はこうします。

  • 当事者が当事者であることを確認して
  • 売買の意思を確認して、
  • せいぜい売買契約書を確認するとか、
  • 売買代金の授受を確認する、とか。

思えば、権利を移転するというのは、
とんでもなく繊細な法律行為なのですね。

 

というわけで、滅失登記

 

ですが、滅失登記の場合は、
既に存在してない建物の登記を
抹消するだけなので、
理不尽な要求はされません。

建物、ないので。

 

 

いずれにしても、土地家屋調査士はその方面の登記のプロですから、
その方たちに依頼なさるのがベストと思います。

もしも、建物の滅失登記でお困りでしたら、

千葉県茂原市近郊の土地家屋調査士さんであれば、
ご紹介できますので、
連絡をいただければ、と思います。