公道へアクセスできない土地（袋地）

 2020年6月17日  不動産登記,豆知識

公道へアクセスできない土地はどうしたらよいのか

これは、陸の孤島というか、道がないのに沼の中央に家があるとか、そのような話ではありません。

 

袋地（ふくろじ）とは、例えば、
家があるのに、周りを他人名義の
私有地のみに囲まれていて、
公道から他人の道を通らずには家の敷地へ
入れない、という意味です

建物を建築するにあたっては、
私道を持分で共有するとか、
建築法上の道路の指定を受けるとか、必ず
なんらかの手段での侵入路が必要です。

この侵入路なしでは、建築の許可が
降りないらしいので、建築にあたっては
非常に大事なこととされています

 

しかし、

建築時には公道に接していたのに、
たまたま何かの都合で、公道へ至る道が
なくなってしまうことがあります。
隣の土地を通行させてもらっていたのに
そこを第三者に売られてしまったとか。

そこが、家ではなく田圃や畑であっても
耕作するためには
歩くか車での通行は必須です。

 

田畑を耕作するのに必要だからという理由で
勝手に他人の土地を
通行してもよいものでしょうか。

もしも駄目だとしたら、
通行してはいけない、
通行できる土地がない、となったら、

そうしたら、もう、その土地は、
隣の人（公道に接する土地の所有者）に
譲ってしまうしかないのでしょうか。

何しろ、通行できないとなったら、
その土地の価値はゼロとは言わないまでも
非常に微妙なわけです。

 

大丈夫ですよ。
よい法律があります

 

民法２１０条　公道に至るための他の土地の通行権

他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は公道に至るためその土地を囲んでいる他の土地を通行することができる

 

他の土地は、受忍義務があるということです
ただし、それに対しては賃料というか、
償金を請求することができます

このあたりは、まとまらなければ、
裁判、ということになるでしょうが
袋地の所有者にとっては、この法律は
安心材料となります

他の土地をお金を払えば通行することができるのです

民法２１１条

この通行権は、袋地のために必要であり、かつ他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならない

この通行権を有する者は、必要があるときは通路を開設することができる

 

民法２１２条

その通行権者は、通行する他の土地の損害に対して償金費用・地代を支払うこと。

 

などと決められています

 

ときどき、
ふと気がつくと、袋地になっていて
売るにも売れないという状況になってしまった方からのご相談を受けることがあります

 

そんなときの簡単な方法としては、

周りに私道があれば、そこの持ち分を
いくらかでも１０００分の１でも権利があればよい、
譲渡してもらう。あるいは、

隣地に頼んで通行地役権を設定させて
もらう、など。

いずれも相手方が協力してくれさえすれば
特に難しい手続きではありません。

 

そしてもしも、その土地は別に
使わなくてもよいというのであれば、
隣の人に、買い取ってもらうという手も
あります

 

ただし、

 

ふと気づくと、隣地所有者が行方不明
という場合が厄介ですね。

 

所有者不明土地～相続登記を懈怠したまま数十年。
通行地役権を設定するにも話し合いができないとなったら。。。
まあ逆に言えば、いえ、大きな声では言えないですが
勝手に通行していても別に文句は言われないということでもあります

あるいは行方不明であっても、
探す方法が無いわけではないので、
弁護士に相談してみてはいかがでしょう？

 

なお、通行地役権の設定は司法書士が
お引き受けできます

お気軽にご相談ください